薄いブログ 〜全てが薄い〜

だいたい酔った勢いで書いてる

自分が住むための家を絶対に買わない理由

20代後半になってくると結婚やら自宅の購入やら、

人生の一大イベントが増えてきますね。

 

僕は26歳の誕生日に家を帰って賃貸経営を始めたので

知り合いから「自分が住むための家を買うべきか?」と

相談される事が多々あります。

 

が、僕の結論はいつでもコレです。

 

「絶対に自分の家を買ってはいけない」

 

理由は以下3点です:

 

①資産を増やすチャンスが消滅する

②日本の不動産の価値はいつ暴落してもおかしくない

③隣にサイコパスが住んでても移動できない

 

 

①資産を増やすチャンスが消滅する

資産は多いに越したことはありません。

しかし僕が今まで会ってきた方々の資産運用状況は、こんな割合です。

 

90% -> 資産運用していない

9% -> 手軽な資産運用しか手を出さない

1% -> 効率的に資産運用をしている

 

 

「手軽な」資産運用に僕が含むのは

株、債権、REIT、私的年金、などなど。

 

要はパソコンか電話さえあれば始められる系ですね。

が、誰でも始められる運用は当然ながら投資利回りが低いものです。

例えば株の高配当銘柄ですら、利回りは3%程度でしょう。

 

対して不動産投資はどうでしょうか?

 

例えば・・・

 

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100万円を自己資金から出して、900万円を銀行から借りて、

1000万円の物件を購入して、年間100万円の家賃収入があったとします。

借入金の返済は年間50万円だとしましょう。

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毎年50万円の利益が生まれるわけですから、自己資金に対する利回りは50%です。

つまり自分が投下したお金は2年で元が取れる。

不動産投資は株に対してROIが圧倒的に高いんですね。

 

正直、これほど堅実に資産が増える投資は無いと考えています。

僕は小学生の頃から株取引を始めました。

まぁ儲かりません。

 

皆がお年玉でベイブレードを買っているのに

僕は大半を株でスってるわけですから

まぁ悔しかったです。

 

センスとかテクニックとか色々言われますが、

それはデイトレーダーの世界。

ちょろりと相場を見てたまに買う、程度の人であれば

成否を分けるのは運以外に無いと考えてください。博打です。

 

そもそも日本株は割高なので魅力がありません。

と、これはまた別の話に脱線してしまうのでさておき・・・

 

よく「不動産を買った」と話すと

「地震の時が〜」「もし家が潰れたら借金が〜」とか言われますが

見ず知らずの会社に自分のお金を投下するより

よほどリスクは低いと思うんですよね。

 

流通している物件だけを見回しても

築50年超えの物件なんていくらでもありますが

50年も潰れずに残る会社なんて、そうそうありません。

 

社長がセクハラをすれば株価は落ちる、

どこぞの国が関税をかければ株価は落ちる、

検査不正が発覚すれば株価は落ちる。

 

予測しようのない外的要因で価値が暴落し、

かつ価値の源泉(会社自体)が50年存続することすら稀。

 

こんなリスキーなものより不動産の方がよほど予測しやすいし、

利益率も圧倒的に高い。一度借り手がつけば特に何かをする必要も無いので、

僕は不動産投資を好んでいます。

唯一「始めるまでのハードルが高い」事だけが問題ですね。

 

ただ銀行にお金を塩漬けするのは勿体無いので、

個人所有者の割合が圧倒的に高いゆえに値動きしにくく、

かつ高配当を維持する半官半民の株は一時的な資金退避先としてよく使います。

信金中央金庫とか抜群に安定しています。

 

というわけで僕が常々知り合いに言っていることですが

 

せっかく「若い」という抜群の融資属性を持っているのだから

それを存分に活かせる方法を取りましょう。

 

むしろマイホームを買うと銀行からお金が借りにくくなるので

不動産投資は出来なくなる、と考えた方が良いです。

 

マイホームの借金返済の方が賃貸より安上がり、

なんて理由は小銭レベルの得を取って大金を捨てているような話です。

 

床に財布の中身をぶちまけてしまった時に

1円玉から先に拾って1万円札を風に飛ばされているようなものです。

先に1万円札を取れー!思うわけです。

 

重ねて言いますが、自分が住む用の家は絶対に買わない方がいい

 

あと、不動産投資で高い利ざやを稼げるのは今だけです。

 

その理由が:

 

 

②日本の不動産の価値はいつ暴落してもおかしくない

日本の不動産市場は異常なほど「新築主義」で

国内で流通する不動産のうち9割が「新築」です

 

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http://www.fudousan.or.jp/market/1504/04_01.html

 

 

また、空き家率の高さも気になります。

 

下の図を見ると日本全体を巻き込んだ壮大なギャグだとしか思えないのですが

人口は横ばい、空き家率は上昇しているのに、新規着工は増え続ける、

という異常事態が続いています。

 

これまで空き家は固定資産税の軽減に繋がったため持ち主に放置されてきましたが

そんな状況は法改正でコロリと変わります。

 

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https://www.nri.com/jp/event/mediaforum/2017/pdf/forum254.pdf

 

戦後の住宅不足や雇用創出、国としての資金繰り等

様々な要因によって支えられた新築神話ですが

国民平均世帯収入すら横ばいの現状、

少しでも安い物件が手に入るなら飛びつく人は多いでしょう。

 

ちなみに僕が貸している物件も築古のリノベ物件です。

多少古くても、安くて中が綺麗なら構わない方が増えると考えているからです。

 

あと新築は住宅ローンが出るので「自宅用」の方々と競合しますが

35年を超える物件は審査で足切りされるので

「投資用」の方々としか競合せず、割安で仕入れられます。

 

むしろ新築物件はモデルルームや販促など、

物件の価値と無関係な費用を負担させられるので

未だになぜ人が新築物件を買うのか理解できません。

 

買うなら絶対に築古物件をオススメします。

 

そんな「中古物件」「空き家」が流通し始めたらどうなるか。

不動産価格は、当然暴落します。

 

だから流通が抑えられている今のうちに始めた方が良い、と思うわけです。

暴落が始まるタイミングで買ってしまうと悲惨ですが。

 

ここまでが資産運用上の理由です。

 

 

③隣にサイコパスが住んでても移動できない

これは資産運用というより好みかもしれませんが

家を買ったらそう簡単には引っ越せません。

購入から5年以内に売却すると短期譲渡所得の対象となり、

税金は最低でも2倍かかります。

 

だから隣にサイコパスが住んでても5年は近所付き合いする必要があります。

絶対イヤです。だから僕は自宅用の家は絶対に買いません。